Le Groeselenberg : combat du comité de quartier.

Article paru dans la Lettre aux habitants n° 58, décembre 2008.

Depuis près de deux ans, le comité de quartier du Groeselenberg (cfr LETTRE n°54 et n°55) s’est activement investi dans l’étude des nombreux projets immobiliers qui pourraient affecter la qualité de vie des quelque 700 habitants domiciliés entre l’Observatoire et l’avenue De Fré. Nous revenons sur les principaux dossiers suivis au cours de l’année écoulée.

La situation actuelle : un environnement peu bâti et des constructions au gabarit limité

Avant de parler des dossiers traités par le comité au cours des derniers mois, je voudrais resituer le Groeselenberg dans son environnement. Le site dit du Groeselenberg, délimité par le Groeselenberg, les avenues Houzeau, Circulaire et Statuaires, est situé sur l’un des îlots les plus étendus (20 ha) de la partie Nord du territoire communal d’Uccle. C’est un site exceptionnellement dégagé et verdurisé, à proximité de l’Observatoire, avec son château, la clinique et l’école des Deux Alice implantée sur une large parcelle de terrain, reliant le Groeselenberg, l’avenue des Statuaires et l’avenue Circulaire. L’îlot se caractérise par un habitat au gabarit limité (dans 93% des cas, l’habitat est constitué de maisons composées d’un rez-de- chaussée, de deux étages et de combles), implanté avec une zone de recul par rapport à la voirie (dans 88% des cas), présentant une diversité de styles (48% de villas ou trois façades, 40% de maisons en ordre semi-continu ou continu, 7% d’immeubles de taille réduite, comprenant en moyenne 7 à 8 logements) et formant un ensemble harmonieux et implanté dans une zone aérée. L’intérieur de l’îlot comporte une importante superficie non urbanisée, qui sert de pâture pour moutons, ainsi qu’un couvert végétal et des vergers.

De nombreux projets immobiliers

Depuis 2003, plusieurs projets de lotissement et reconversion du site sont en cours d’étude. L’ensemble des projets pourrait entraîner au total la création de plusieurs centaines de logements supplémentaires !

Les projets suivants sont en cours de réalisation ou envisagés à court ou moyen terme :

– extension de la maison de repos L’Olivier ;
– lotissement de parcelles sises à front du Groeselenberg et de l’avenue des Statuaires ;
– promotion immobilière du site entourant la Clinique des Deux Alice, prévoyant 18.624 m2 de plancher, répartis sur 10 immeubles à appartements ;
– reconversion de la Clinique des Deux Alice : 15.797 m2 pour 110 à 130 logements ;
– reconstruction et agrandissement de l’école des Deux Alice ;
– à terme, déménagement et réaffectation du centre d’étude vétérinaire (Cerva).

Projet de réaménagement de la voirie du Groeselenberg

La Commune envisage un réaménagement de la partie supérieure de la voirie du Groeselenberg, depuis la Clinique jusqu’à l’avenue Houzeau. Notre comité regrette le rétrécissement des trottoirs au profit d’un élargissement de possibles emplacements de parkings, ainsi qu’un déplacement de l’axe de la voirie vers le côté pair sur le tronçon compris entre le n° 1 du chemin de la Source et le n° 150 du Groeselenberg. La raison invoquée, à savoir : permettre un élargissement du trottoir devant la Clinique à la hauteur de l’arrêt de bus n’est pas justifiée. En effet, avec le départ de la Clinique des Deux Alice, cet arrêt de bus ne serait pas maintenu. Par ailleurs, nous demandons depuis plus de deux ans - sans être entendus à ce jour - qu’un passage pour piétons soit installé avenue De Fré, au bas du chemin de la Source, pour permettre de rejoindre à pied l’école Notre-Dame des Champs ou le sentier de la Fontaine.

Elaboration du Plan particulier d’affectation du sol (PPAS) n° 64

Soutenu par la demande pressante que notre association avait exprimée, le Conseil communal a pris la décision, en novembre 2007, d’entamer une procédure d’élaboration de PPAS sur l’îlot Groeselenberg-Houzeau-Circulaire-Statuaires. Un an après, un auteur de projet (Grontmij Brussel N.V. à Grand-Bigard) a été désigné et va entamer ses travaux. Face aux nombreux projets immobiliers, l’élaboration d’un plan constitue une avancée majeure pour les habitants, car il permet, par une vision globale du site, de garantir un aménagement équilibré de l’îlot en termes d’implantation, de densité et de typologie, ainsi que de mise en valeur du paysage et du relief. Il permet aussi d’assurer une bonne répartition des accès et une bonne accessibilité de tous les sites à reconvertir.

En vue de l’élaboration de ce plan, notre association a mené un important travail d’étude et de recensement de l’habitat existant et a établi les priorités suivantes :

  1. Maintenir le caractère ouvert et accessible aux riverains des voiries et chemins situés en intérieur d’îlot. En effet, il existe, au profit des habitants du quartier, une servitude piétonnière d’accès à la chapelle de L’Olivier et à l’avenue des Statuaires depuis la rue Groeselenberg.
  2. Maintenir le maillage vert à front de voirie tant du côté Groeselenberg que Circulaire. Du côté Groeselenberg, de grands arbres au feuillage dense, dont plusieurs sont remarquables, séparent les bâtiments de la clinique au gabarit important des bâtiments du reste de la rue. Ils constituent l’entrée historique du site des Deux Alice et doivent être conservés.
  3. Préserver les bâtisses remarquables ou d’intérêt historique, en particulier la maison de l’aumônier, qui date de 1886 et contribue au caractère du site, ainsi que les bâtiments du béguinage.
  4. Limiter les gabarits et la densité des nouvelles constructions. Le rapport plancher/sol net sera limité à maximum 0,50 pour l’ensemble de la zone.
  5. Interdire les doubles ou triples utilisations d’une même parcelle de sol par des lotissements successifs et garantir le caractère pérenne des espaces verts communautaires et des coefficients de densité. Cette préoccupation fait référence à la pratique, que l’on a pu constater au cours des dernières années, d’utilisation successive d’une même surface non bâtie contigüe à une parcelle sur laquelle un projet de construction est envisagé, pour justifier des dépassements des coefficients de densité dans le cadre de ce nouveau projet. Le PPAS devra prohiber de telles pratiques.
  6. Répartir le trafic automobile en tenant compte des capacités d’absorption des différentes voiries entourant l’îlot.

Notre démarche et les 21 propositions que nous avons largement diffusées et adressées aux autorités communales et régionales s’inscrivent dans le contexte de la participation active des habitants au développement local, et rencontrent 8 axes de développement prioritaires exposés tant dans les outils urbanistiques établis au niveau régional – Plan Régional de Développement (PRD), Plan Régional d’Affectation du Sol (PRAS) et Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) – que dans les outils communaux – Plan Communal de Développement (PCD). Nous espérons qu’il en sera largement tenu compte !

Rejet du projet de promotion du site entourant la Clinique des Deux Alice, introduit par l’asbl Sœurs de la Charité.

Ce projet de construction de dix immeubles à appartements tout autour de la clinique a suscité de vives protestations et une mobilisation générale des habitants du quartier. Le comité souhaite que les différentes priorités qu’il a relevées dans le cadre du projet de PPAS n°64 soient suivies. L’objection fondamentale à l’encontre de ce projet est que le site ne peut être aussi densément bâti, mais qu’il faut tenir compte des bâtiments déjà existants sur les parcelles voisines, et en particulier de la clinique. Rapportés à la taille actuelle réduite de la parcelle sur laquelle ils sont situés, ces bâtiments de la clinique présentent un dépassement de la densité acceptable, le rapport entre le plancher et le sol s’élevant à 1,34, soit plus de trois fois la moyenne de l’îlot ! Ce dépassement se reporte sur les parcelles contigües qui doivent dès lors présenter une densité inférieure. Il en résulte que, si le bâtiment de la clinique conserve son gabarit actuel, d’importantes surfaces non bâties et espaces verts doivent être créés et maintenus tout autour de la clinique et, en particulier, à front du Groeselenberg, qui sera converti en jardin de quartier. Sur l’ensemble des surfaces entourant la clinique, le solde constructible est de 6.500 m2, comparés aux 19.000 m2 sollicités par l’asbl des Sœurs. Par ailleurs, le gabarit des immeubles projetés est tout à fait excessif et surdimensionné par rapport au gabarit moyen des maisons unifamiliales qui composent la toute grande majorité des habitations du quartier.

Considérant les remarques importantes émises sur le projet par les habitants et leurs conseils, la Commission de concertation a rendu un avis défavorable.

Rejet du projet de reconversion de la clinique des Deux Alice et de promotion des parcelles voisines, introduit par Beaufort House

Ce projet visait à la fois la reconversion de la clinique en 130 logements et la construction d’un ensemble de maisons uni- ou bi- familiales sur les parcelles voisines. La demande portait sur un ensemble de parcelles, dont le promoteur Beaufort House n’est pas propriétaire (seuls 20% de la surface lui appartiennent).

Prendre en compte les parcelles voisines non bâties pour justifier un dépassement important de la densité dont le promoteur est propriétaire est inacceptable. Suivant ainsi notre avis, la Commission de concertation a considéré qu’elle n’avait pas à examiner la demande introduite. A noter par ailleurs que ce projet visait à donner un caractère privé à l’ensemble du site, en le clôturant et en installant des portails d’accès grillagés. Ce faisant, il méconnaissait la servitude d’accès au profit des habitants du quartier. Le site des Deux Alice est en effet, depuis plus de 70 ans, d’accès public ; enfin le SIAMU a exigé que la maison de repos « L’Olivier » soit pourvue d’un double accès public aux voiries. Comme nous l’avons déjà indiqué, ce caractère public du site doit être impérativement garanti : il permet de renforcer la convivialité et l’intégration des nouveaux habitants dans le quartier ; il favorise les relations inter-générationnelles entre tous les habitants, qui se retrouvent régulièrement pour des déjeuners festifs et animations de quartier, et permet de promouvoir l’esprit de quartier : convivialité, solidarité, accueil des nouveaux habitants.

Lotissements à front du Groeselenberg et de l’avenue des Statuaires

Deux permis de lotir, portant les références 465 bis et 466 bis, ont été délivrés après enquête publique en 2004. Ils permettaient la construction d’un total de 40 logements, 22 à front de l’avenue des Statuaires et 18 à front du Groeselenberg, pour un total de 5.479 m2. Fin 2007, une nouvelle version « ter » de permis de lotir a été obtenue par la SA Statuaires, nouvelle propriétaire des parcelles. Les modifications ont été considérées comme minimes par la Commune, qui a décidé de ne pas lancer de nouvelle enquête publique. Des permis d’urbanisme ont été sollicités par la suite, dont l’un a déjà été
obtenu pour les Statuaires. En ce qui concerne le Groeselenberg, une demande de permis vient juste d’être déposée. Sur base d’un premier examen sommaire du dossier, plusieurs anomalies semblent exister, ce qui nécessite incessamment une analyse approfondie du projet.

Conclusion : des promesses d’un maintien de la qualité de vie ?

Au terme de cette année, les habitants du quartier ont manifesté des sentiments très partagés : certes, nous avons été entendus au cours d’entretiens avec les services de l’urbanisme et lors de 3 commissions de concertation qui ont étudié en détail nos arguments et pris en compte nos craintes. Un PPAS n°64 est à présent en cours d’élaboration et permettra d’avoir une vision globale du site, ce qui est souhaitable. En revanche, nous exigerons que les permis d’urbanisme respectent scrupuleusement les prescriptions des permis de lotir accordés. Nous nous opposons à un rétrécissement des trottoirs du Groeselenberg et regrettons qu’un passage pour piétons n’ait pas encore été prévu au bas du chemin de la Source. Enfin, nous tenons à remercier tous les membres et sympathisants de notre comité, qui ne cessent de nous manifester leur soutien : ils nous ont permis, tous ensemble, de raviver les valeurs qui nous sont chères et notre esprit de quartier, et de renforcer les liens qui nous unissent. C’est là aussi l’un des objectifs de notre démarche citoyenne !

Pour le comité de quartier du Groeselenberg,
Vincent SCORIELS

décembre 2008