LE PROJET DE PPAS « GROESELENBERG » : BEAUCOUP TROP DENSE SELON LES HABITANTS

Article paru dans La Lettre aux Habitants n°79, mars 2014

Un nouveau Plan Particulier d’Aménagement du
Sol n°64 pour le quartier Groeselenberg, Statuaires,
Houzeau, Circulaire est actuellement en cours d’approbation.
La commission de concertation se réunira le 20
mai 2014.

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Après la phase d’enquête publique, il sera soumis à
l’approbation du conseil communal.
Bien que comportant plusieurs idées intéressantes, il
prévoit une densité de logements excessive (le nombre
de logements pourrait être multiplié par 4 par rapport à
la situation existante), qui risque d’entraîner une détérioration
de la qualité de vie de tout un quartier et une
paralysie de la circulation dans l’ensemble des voiries.
Nous proposons notamment de limiter dans chaque
zone du PPAS le rapport plancher / sol à 0,50 et le
nombre de logements à 40 logements par hectare.

1. MISE EN SITUATION ET HISTORIQUE

C’est le 22 novembre 2007 que le Conseil communal a
décidé d’élaborer ce Plan avec pour objectif de garantir
un aménagement équilibré de l’îlot en terme d’implantation,
tant du point de vue de l’affectation, de la
densité et de la typologie que de la mise en valeur du
paysage et de son relief.
Il s’agit d’un des îlots les plus étendus du territoire communal.
On parle ici de plus de 20 ha et d’un périmètre
de 2 km.

Petit rappel historique

On peut considérer que l’urbanisation de la Commune
d’Uccle prend réellement son essor au alentours de
1860.

L’hospice-hôpital créé en 1875 à l’initiative de Mr.
Bruneau deviendra, après de nombreuses péripéties,
propriété des « Soeurs de la Charité de Jésus et de
Marie » en 1933.

Ultérieurement, cette congrégation
achètera d’autres parcelles et, en définitive, deviendra
propriétaire de pratiquement tout l’intérieur de
l’îlot avec de larges zones de terrain à front de l’avenue
Circulaire, de l’avenue des Statuaires et de la rue
Groeselenberg. Jusqu’à la fin de la guerre 40/45 subsisteront
une ferme et un verger assurant l’approvisionnement
de la clinique. Le site du verger est toujours
présent et il y a toujours des moutons qui paissent aux
alentours de l’ancienne clinique !

Présent sur le site également, une maison communautaire
située à l’arrière des 2 Alice, le « Caillou Blanc »,
qui accueille encore aujourd’hui quelques Soeurs de la
congrégation.

En 1971 débute la construction de la nouvelle clinique
des 2 Alice.

En 1984, à l’initiative des Soeurs, l’école d’infirmières
St Joseph sera transférée dans de nouveaux bâtiments.
Une crèche trouvera également sa place dans les bâtiments
dits du « béguinage » à droite de l’accès à la
clinique.

A l’initiative des Soeurs, également, nous avons vu s’ériger
la maison de repos l’Olivier en retrait de l’avenue
des Statuaires.

D’autre part, sur une autre partie de l’îlot, sera entreprise
en 1937/1938 la construction de l’Institut National
de Recherches Vétérinaires, venant de Cureghem,
l’actuel CODA-CERVA.

Evolution

Petit à petit, les Soeurs se désengagent de la gestion
de la clinique, de l’école d’infirmières, de la maison de
repos et de la crèche avec comme fil conducteur une
valorisation à long terme de leurs biens immobiliers
dans le but de les réinvestir dans leurs activités sur
d’autres continents.

Dans ce cadre, les parcelles suivantes ont été cédées :

  • la clinique des 2 Alice, cédée aux Cliniques de l’Europe
    (Ste Elisabeth) qui, dans le cadre d’une rationalisation,
    ont ensuite revendu ces mêmes bâtiments
    (y compris les bâtiments accueillant la crèche) au
    promoteur immobilier Beaufort House. Un projet
    a été déposé et accepté pour la reconversion des 2
    Alice en immeuble de logements de haut standing ;
    (Notre Comité s’est fortement mobilisé et est parvenu
    à limiter le nombre de logements à 116 et à
    diminuer l’emprise au sol des parkings souterrains,
    tout bénéfice pour la réduction des surfaces imperméables) :
  • des terrains à front de la rue Groeselenberg (18
    logements), ce qui a été accepté ;
  • des terrains à front de l’avenue des Statuaires (à
    l’avant de la maison de repos « l’Olivier ») ; permis de
    lotir également accepté ; la construction a démarré
    et portera à terme sur 22 logements) ;
  • la villa et terrains avoisinants situés à gauche de l’entrée
    de « l’Olivier » ; un premier projet de démolition
    et reconstruction d’un immeuble de 12 logements a
    reçu un avis défavorable de la commission de concertation
    en 2010 ; une nouvelle enquête vient de se
    terminer, cette fois-ci pour démolition de la villa et
    construction de deux immeubles (14 logements) ; la
    commission de concertation a rendu son avis le 13
    mars 2014.

L’école d’infirmières a récemment déménagé vers
Louvain-la-Neuve et les terrains qu’elle occupait restent
destinés à de l’équipement collectif, ce qui permettra
une éventuelle extension de la maison de repos.

2. REVENONS MAINTENANT AU PROJET DE PPAS

L’enquête relative au projet de PPAS se déroulant 6 ans
après la décision de son élaboration, il est évident que
son impact est fortement amoindri, puisque plusieurs
projets immobiliers ont entretemps été autorisés, voire
ont débuté (voir supra).

Cependant, il reste encore plusieurs hectares de terrains
qui font ou feront l’objet de développement immobilier
à venir : les abords de l’ancienne clinique des 2 Alice et
le site (non négligeable) où se trouve actuellement le
CERVA-CODA qui devrait se libérer d’ici 5 ans environ.
(Question impertinente, en tous cas pour ce qui
concerne ce PPAS : Ne va-t-il pas autoriser des constructions
en intérieur d’îlot qui n’auraient pas pu voir le jour
en d’autres circonstances ?)

Le contenu du projet de PPAS

Le PPAS prévoit un total de plus de 36.000 m² de logements
et 12.000 m² d’équipement collectif. Ces nouveaux
logements s’ajoutent au 20.000 m² déjà autorisés
dans le cadre de la reconversion du bâtiment des
2 Alice et de la promotion des parcelles situées à front
de voirie avenue des Statuaires et au Groeselenberg.
Cela représente une augmentation totale de 56.000 m²
de logements !

De nouveaux développements résidentiels sont prévus
en intérieur d’îlot, à savoir :

  • sur les abords de l’ancienne clinique des 2 Alice et
  • sur le site où se trouve actuellement le CERVA.

Autour de l’ancienne clinique, pour lequel un permis
a été délivré, les volumes de construction plus élevés
sont autorisés.

C’est ainsi que sur le parking située à gauche à l’entrée
du site des 2 Alice, un important immeuble de 3.200 m²
(29 logements, avec une densité élevée exprimée par un
rapport plancher / sol de 1,85) est prévu. Sur les parkings
situés à l’arrière, 12.600 m² peuvent être construits.

Le site du CERVA devient un quartier d’immeubles et
maisons mitoyennes, dont la typologie correspond,
selon la Commune, à l’habitat en ordre fermé observé
sur une petite partie de la rue Groeselenberg et de
l’avenue Houzeau. On y prévoit un total de 12.300 m².

Les deux développements résidentiels possèdent des
entrées distinctes pour le trafic motorisé.

Deux zones de services collectifs et d’équipements communautaires
sont maintenues
, autour de la maison de
repos existante L’Olivier (extension de 5.800 m²) jusqu’à
l’entrée du site des 2 Alice (extension de 3.400 m²) et
autour de l’Athénée royal (extension de 4.600 m²).

Deux liaisons destinées au trafic lent sont créées. Elles
sillonnent l’îlot et relient les différentes zones vertes et
places créées ;

Une nouvelle desserte destinée au trafic motorisé est
créée dans l’îlot
, pour la zone entourant les bâtiments
de l’ancienne clinique des 2 Alice. Une entrée par la rue
Groeselenberg est conservée et une sortie par l’avenue
des Statutaires est créée, au sud de la maison de repos
L’Olivier.

Certaines zones vertes sont conservées  : l’entrée du site
des 2 Alice, le verger à l’ouest de l’Athénée royal et la
parcelle boisée au sud de ce dernier.

Une densification limitée de l’avenue des Statutaires est
autorisée (2.500 m²), au moyen de divisions et d’extensions
limitées du bâti ouvert et semi-ouvert. L’avenue
Circulaire peut également être légèrement densifiée
(3.500 m² au total, en ce compris les extensions des
bâtiments existants).

Les logements unifamiliaux en bâti fermé sont maintenus
dans la rue Groeselenberg, avec une possibilité
limitée d’extension. Le bâti ouvert ou semi-ouvert est
maintenu dans l’avenue Houzeau.

Les points positifs :

Une partie des préoccupations émises en 2008 par les
habitants dans notre « Vision du PPAS n°64 » ont été
prises en compte. Sont particulièrement appréciables :

  • le maintien du caractère ouvert et accessible aux
    riverains des voiries et chemins situés en intérieur
    d’îlot,
  • le maintien d’une (trop) petite zone verte à l’entrée
    du site des 2 Alice, du verger et d’une partie de la
    parcelle boisée,
  • la préservation de trois bâtiments remarquables,
  • la création de nouvelles traversées pour la mobilité
    douce.

Les faiblesses et les alternatives proposées :

Une augmentation de 56.000 m² de logements revient
à quadrupler le nombre de logements qui passeraient
de 145 logements (existants) à 631 logements (existants
+ nouveaux). Dans le même temps, le nombre d’habitants
passeraient de 336 à 1.463 habitants, le nombre
de voitures passeraient de 218 à 946 voitures !

En ce qui concerne les abords de l’ancienne clinique
des 2 Alice, le problème de fond est que les parcelles l’entourant ne peuvent pas être sans cesse morcelées
et artificiellement scindées des bâtiments de la clinique
eux-mêmes : ces parcelles sont déjà bâties. En effet,
c’est parce que l’ancienne clinique se situait sur une
parcelle de 10 hectares qu’elle a été autorisée dans ses
dimensions et son gabarit actuel. Si l’on autorise des
bâtiments supplémentaires, il faut tenir compte du
bâti existant, qui présente déjà un rapport plancher /
sol élevé de 1,30.
Par ailleurs, les gabarits autorisés sont trop élevés.

En ce qui concerne le site du CERVA, il ne faut pas oublier
que l’on est en intérieur d’îlot et il convient d’éviter
de recréer une nouvelle rue composée d’immeubles et
maisons mitoyennes (en ordre fermé).

Une densité trop élevée entraîne les conséquences
suivantes :
  • génération de trafic qui excède la capacité des
    voiries avoisinantes, entraînant ainsi la saturation
    de toutes les voiries et croisements environnants
  • augmentation des nuisances sonores générées
    par le trafic pour les habitations situées aux
    abords de l’îlot
  • effets potentiellement négatifs sur la santé
    humaine par l’augmentation des quantités de
    déchets et l’intensification du trafic
  • fracture spatiale avec l’environnement : il y a
    davantage de constructions en hauteur
  • l’ensoleillement des autres bâtiments est menacé
    (en raison du nombre plus élevé de constructions
    élevées et de la superficie construite plus importante)
  • les emplacements de parking occupent davantage
    de place, ce qui donne lieu à une superficie
    durcie plus importante.

Ce nombre de nouveaux logements trop important
impactera négativement la qualité de vie des habitants
mais aussi la mobilité environnante. A noter à cet égard
que les études de mobilité auxquelles il est fait référence
sont trop anciennes et l’impact de l’augmentation
du nombre de véhicules est sous-estimé.

Ci-dessous, un petit tableau révélateur :

{{}} Existant Déjà autorisés Ajoutés par PPAS Total
Logements 145 158 328 631
Habitants 336 367 760 1.463
Voitures 218 237 491 946

A. Proposition en matière de densité, de gabarit
et d’implantation

Le comité, réuni en assemblée générale, a demandé, à
l’unanimité, que le total des surfaces bâties et le nombre
de logements soient revus significativement à la baisse.

Nous proposons une densité exprimée en un rapport
plancher / sol de maximum 0,50 pour chaque zone prise
individuellement et un nombre d’habitants limité à
maximum 40 logements à l’hectare pour chaque zone,
sachant que des coefficients inférieurs peuvent être
admis pour une sous-zone.

Les logements unifamiliaux doivent être privilégiés et
le gabarit des éventuels immeubles à appartements
doit être réduit.

Entrée 2 Alice :

Le gros immeuble à l’entrée gauche du site des 2 Alice
doit être supprimé et remplacé par une villa (comme à
l’entrée droite du site) ou un petit immeuble. Seuls 8
logements peuvent y être autorisés (la dernière proposition
des propriétaires actuels du site envisageait effectivement
ce maximum de 8 nouveaux logements – le
PPAS autoriserait donc plus que ce que demandaient
les promoteurs !)

A l’entrée droite du site, l’affectation doit rester exclusivement
des équipements collectifs au lieu d’un mélange
collectif / logements. Cela permettra de moduler le
rythme des flux automobiles et de répondre aux besoins
des habitants en matière de crèches et écoles.

Sur les parkings à l’arrière, la densité construite devrait
être revue à la baisse pour tenir compte du bâti existant
et en particulier de la densité des bâtiments de
l’ancienne clinique, dont le dépassement en terme de
densité doit se reporter sur les parcelles contiguës qui
étaient incluses dans la demande de permis initiale.
L’ancienne clinique constitue déjà une dérive. Elle ne
peut pas être entourée d’autres immeubles élevés.
D’une manière générale, le gabarit doit être limité à
rez de chaussée + 1 niveau + toiture.

CERVA :

La zone du CERVA ne devrait accueillir que des villas ou
maisons trois-façades. Le gabarit doit être limité à rez
de chaussée + 1 niveau + toiture.

PPAS Proposition du comité
Rapport plancher/sol Logements à l’hectare Rapport plancher/sol Logements à l’hectare Nombre maximum de nouveaux logements
Site 2 Alice, entrée
gauche du parking
1,85 170 0,50 40 8
Site 2 Alice entrée droite du parking 1,10 En principe de
l’équipement. Maximum 50% de logement
0,50 Seulement de
l’équipement
0
Site 2 Alice – parkings arrière / zone pour habitat mixte 0,70 Non précisé 0,50 40 62
Site du Cerva – zone pour habitat mixte 0,65 Non précisé 0,50 40 70

B. Proposition en matière d’accès et de mobilité
au sein de l’îlot

Mobilité en général

Nous pensons qu’il est très important de repenser la mobilité
aux alentours de l’îlot et ce sous tous ses aspects :
Refonte complète du carrefour Statuaires - Circulaire.
Refonte complète du carrefour Groeselenberg -
Statuaires.
Réflexion sur la sécurisation des entrées et sorties de
l’îlot.

Attacher une grande attention aux connexions des
voies lentes qui seront créées au sein de l’îlot avec
les voies lentes avoisinantes.
Entamer une réflexion avec l’Athénée pour l’aménagement
d’une zone « Kiss & Drive/Drop ».
Créer, sécuriser et/ou rénover les pistes cyclables :
avenues Circulaire, Houzeau etc ..

Entrée 2 Alice :

Proposition 1 : conserver le sens unique existant dans
la rue Groeselenberg, maintenir ce sens
unique pour l’entrée vers l’ancien site
des 2 Alice et imposer la sortie de la
zone vers l’avenue des Statuaires au
nord de « L’Olivier ».

Proposition 2 : instaurer un double sens jusqu’à l’entrée
du parking 2 Alice en y installant
un rond-point. Maintenir un sens
unique de sortie vers l’avenue des
Statuaires. Maintenir le reste de la rue
Groeselenberg en sens unique vers l’avenue
Houzeau en « circulation locale »,
en espérant que cela sera respecté !

Cerva :

Proposition 1 : Entrée et sortie possible par l’accès
existant mais autoriser également une
sortie vers l’avenue Houzeau. Nous
ne pensons pas à une sortie au niveau
du n°55 (qui nécessiterait de lourdes
expropriations et démolitions) mais
une sortie au niveau de l’accès (pompiers
 ?) de l’Athénée. Nous n’avons jamais
constaté que cet accès était utilisé
sauf pour sortir les poubelles ou lors
des élections. Dans cette hypothèse,
les expropriations éventuelles seraient
beaucoup plus limitées (fonds de jardin).
Il faudrait évidemment l’accord de
l’Athénée en tenant compte de l’opportunité
qui leur est faite d’étendre
leur établissement.

Proposition 2 : Sens unique à l’entrée site Cerva et sortie
obligatoire par l’avenue Houzeau. Cela
aurait pour avantage de soulager très
sérieusement la jonction Groeselenberg/ Houzeau déjà problématique aujourd’hui.

Voies lentes

L’existence effective de ces chemins de mobilité douce
n’est pas garantie.

Il faut pérenniser la présence de ces sentiers permettant
la traversée de l’îlot et l’accès aux zones vertes par
une expropriation par la Commune des portes de sorties
avenue Circulaire, avenue Houzeau et avenue des
Statuaires. Nous avons bien entendu que la Commune
était disposée à exproprier quelques tronçons mais pas
celui qui permettrait d’atteindre le verger à partir de
l’avenue Circulaire. Nous ne pouvons pas nous satisfaire
de l’attente d’un éventuel dépôt de permis d’urbanisme
pour les zones limitrophes qui imposerait la création de
ces voies lentes.

C. Proposition en matière d’entretien et de sécurisation
des voies lentes et des zones vertes,
bois, verger.

L’idée a été évoquée de localiser dans la zone verte centrale,
idéalement à proximité du verger, un compost de
quartier et une zone de potagers familiaux.
Magnifique occasion de créer un espace de rencontre
entre anciens et nouveaux habitants. Certains ont évoqué
des craintes quant à la sécurisation des voies et des
espaces verts.

Dans ce cadre, un modèle participatif impliquant propriétaires,
habitants du quartier soucieux de l’environnement,
Commune, Région serait-il une utopie ?
Prenons pour exemple ce qui a été réalisé au Carré
Tillens et au Keyenbempt. Ce modèle participatif y
fonctionne parfaitement. Ce projet pourra être un
élément important du maillage vert souhaité par la
Région. Il permettra en effet de relier l’IRM au chemin
de la Source qui longe le domaine du Château
Paridaens, classé, pour ensuite par d’autres sentiers
atteindre les environs du rond-point Winston Churchill
en longeant le parc de l’ambassade de Russie et le parc
Brugmann.

Les autorités communales ont maintenant les cartes en
mains. Osons espérer qu’un PPAS équilibré en termes
de densité, de mobilité et de zones vertes voie le jour.

Vincent Scoriels

1er mars 2014