• LE PROJET DE PRAS DÉMOGRAPHIQUE : Demande de modification de la prescription n°4. relative aux zones de forte mixité.

Il est possible de déroger aux prescriptions de la zone de forte mixité selon des conditions déterminées par la prescription C. 4.4. du PRAS. Dans ce cas le PRAS prévoit des pourcentages obligatoires à atteindre ou à ne pas dépasser par affectation. Dans le cadre du PRAS Démographique, ces pourcentages sont modifiés : ainsi, en zone de forte mixité (ZFM), la superficie minimale de plancher de logements passe de 35% à 50%, celle d’espace vert passe de 10 à 20%. Un minimum de 5% de superficie de plancher d’équipements d’intérêt collectif doit également être intégré au projet.

Étonnamment, ce système de prescription par pourcentages n’est pas appliqué dans la prescription générale relative aux zones de forte mixité. Il s’agit pourtant d’un garde fou utile. Trop souvent, notamment dans une commune comme Uccle, située en seconde couronne, le principe de la zone de forte mixité est contourné. On peut évoquer par exemple l’urbanisation du quartier Bourdon-Calevoet : les opérateurs privés arrivent encore trop souvent à réaliser des projets affectés quasi à 100% au logement de standing, ce qui ne répond ni à la demande de mixité ni à la nécessité de construire du logement abordable pour les Bruxellois moins favorisés.

Nous demandons donc que ce système de pourcentage normatif soit appliqué à la prescription générale (prescription C.4.) telle que suggérée ci-dessous :

Les zones de forte mixité sont affectées aux logements (minimum 40% de superficie de plancher dont 5% minimum est dévolu au logement conventionné), aux équipements d’intérêt collectif ou de service public (minimum 5% de superficie de plancher), aux bureaux et aux activités productives (maximum 35 % de superficie de plancher) et aux espaces verts de pleine terre (minimum 20 % de superficie au sol).

La superficie de plancher de l’ensemble des fonctions autres que le logement ne dépasse pas, par immeuble, 1.500 m² dans lesquels les bureaux ne peuvent dépasser 1.000 m².

Ces ratios sont calculés en incluant les affectations de droit des immeubles ou des terrains situées à l’extérieur du projet selon un périmètre rayonnant de 50m.


Explications complémentaires :

Périmètre extérieur  : La prise en compte d’un périmètre extérieur offre l’avantage de permettre une certaine souplesse dans la gestion des zones de forte mixité tout en assurant le bon respect de la prescription. Un propriétaire pourra par exemple, dès lors que le périmètre dans lequel il projette de construire renfermerait déjà le ratio règlementaire en matière d’équipements, d’activités productives et d’espaces verts, ne prévoir de construire que du logement.

5% de logements conventionnés obligatoires  : l’Arrêté explique clairement que les ZFM sont très souvent bien situées par rapport à l’offre en transports publics. Or, considérant que la crise du logement touche essentiellement la frange défavorisée de la population et qu’une part non négligeable de cette population ne possède pas d’automobile, il semble pertinent d’y imposer la construction d’un minimum de logements conventionnés.

Remarque > (En vue d’être cohérent il faudrait également modifier le RRU pour ce qui concerne le ratio de parking/logement à respecter en zones de forte mixité dans la mesure où ces zones offrent effectivement un accès confortable au transport collectif)

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