LE PROJET DE PPAS « GROESELENBERG » : BEAUCOUP TROP DENSE SELON LES HABITANTS

Article paru dans La Lettre aux Habitants n°79, mars 2014

Un nouveau Plan Particulier d’Aménagement du Sol n°64 pour le quartier Groeselenberg, Statuaires, Houzeau, Circulaire est actuellement en cours d’approbation. La commission de concertation se réunira le 20 mai 2014.

Après la phase d’enquête publique, il sera soumis à l’approbation du conseil communal. Bien que comportant plusieurs idées intéressantes, il prévoit une densité de logements excessive (le nombre de logements pourrait être multiplié par 4 par rapport à la situation existante), qui risque d’entraîner une détérioration de la qualité de vie de tout un quartier et une paralysie de la circulation dans l’ensemble des voiries. Nous proposons notamment de limiter dans chaque zone du PPAS le rapport plancher / sol à 0,50 et le nombre de logements à 40 logements par hectare.

1. MISE EN SITUATION ET HISTORIQUE

C’est le 22 novembre 2007 que le Conseil communal a décidé d’élaborer ce Plan avec pour objectif de garantir un aménagement équilibré de l’îlot en terme d’implantation, tant du point de vue de l’affectation, de la densité et de la typologie que de la mise en valeur du paysage et de son relief. Il s’agit d’un des îlots les plus étendus du territoire communal. On parle ici de plus de 20 ha et d’un périmètre de 2 km.

Petit rappel historique

On peut considérer que l’urbanisation de la Commune d’Uccle prend réellement son essor au alentours de 1860.

L’hospice-hôpital créé en 1875 à l’initiative de Mr. Bruneau deviendra, après de nombreuses péripéties, propriété des « Soeurs de la Charité de Jésus et de Marie » en 1933.

Ultérieurement, cette congrégation achètera d’autres parcelles et, en définitive, deviendra propriétaire de pratiquement tout l’intérieur de l’îlot avec de larges zones de terrain à front de l’avenue Circulaire, de l’avenue des Statuaires et de la rue Groeselenberg. Jusqu’à la fin de la guerre 40/45 subsisteront une ferme et un verger assurant l’approvisionnement de la clinique. Le site du verger est toujours présent et il y a toujours des moutons qui paissent aux alentours de l’ancienne clinique !

Présent sur le site également, une maison communautaire située à l’arrière des 2 Alice, le « Caillou Blanc », qui accueille encore aujourd’hui quelques Soeurs de la congrégation.

En 1971 débute la construction de la nouvelle clinique des 2 Alice.

En 1984, à l’initiative des Soeurs, l’école d’infirmières St Joseph sera transférée dans de nouveaux bâtiments. Une crèche trouvera également sa place dans les bâtiments dits du « béguinage » à droite de l’accès à la clinique.

A l’initiative des Soeurs, également, nous avons vu s’ériger la maison de repos l’Olivier en retrait de l’avenue des Statuaires.

D’autre part, sur une autre partie de l’îlot, sera entreprise en 1937/1938 la construction de l’Institut National de Recherches Vétérinaires, venant de Cureghem, l’actuel CODA-CERVA.

Evolution

Petit à petit, les Soeurs se désengagent de la gestion de la clinique, de l’école d’infirmières, de la maison de repos et de la crèche avec comme fil conducteur une valorisation à long terme de leurs biens immobiliers dans le but de les réinvestir dans leurs activités sur d’autres continents.

Dans ce cadre, les parcelles suivantes ont été cédées :

  • la clinique des 2 Alice, cédée aux Cliniques de l’Europe (Ste Elisabeth) qui, dans le cadre d’une rationalisation, ont ensuite revendu ces mêmes bâtiments (y compris les bâtiments accueillant la crèche) au promoteur immobilier Beaufort House. Un projet a été déposé et accepté pour la reconversion des 2 Alice en immeuble de logements de haut standing ; (Notre Comité s’est fortement mobilisé et est parvenu à limiter le nombre de logements à 116 et à diminuer l’emprise au sol des parkings souterrains, tout bénéfice pour la réduction des surfaces imperméables) :
  • des terrains à front de la rue Groeselenberg (18 logements), ce qui a été accepté ;
  • des terrains à front de l’avenue des Statuaires (à l’avant de la maison de repos « l’Olivier ») ; permis de lotir également accepté ; la construction a démarré et portera à terme sur 22 logements) ;
  • la villa et terrains avoisinants situés à gauche de l’entrée de « l’Olivier » ; un premier projet de démolition et reconstruction d’un immeuble de 12 logements a reçu un avis défavorable de la commission de concertation en 2010 ; une nouvelle enquête vient de se terminer, cette fois-ci pour démolition de la villa et construction de deux immeubles (14 logements) ; la commission de concertation a rendu son avis le 13 mars 2014.

L’école d’infirmières a récemment déménagé vers Louvain-la-Neuve et les terrains qu’elle occupait restent destinés à de l’équipement collectif, ce qui permettra une éventuelle extension de la maison de repos.

2. REVENONS MAINTENANT AU PROJET DE PPAS

L’enquête relative au projet de PPAS se déroulant 6 ans après la décision de son élaboration, il est évident que son impact est fortement amoindri, puisque plusieurs projets immobiliers ont entretemps été autorisés, voire ont débuté (voir supra).

Cependant, il reste encore plusieurs hectares de terrains qui font ou feront l’objet de développement immobilier à venir : les abords de l’ancienne clinique des 2 Alice et le site (non négligeable) où se trouve actuellement le CERVA-CODA qui devrait se libérer d’ici 5 ans environ. (Question impertinente, en tous cas pour ce qui concerne ce PPAS : Ne va-t-il pas autoriser des constructions en intérieur d’îlot qui n’auraient pas pu voir le jour en d’autres circonstances ?)

Le contenu du projet de PPAS

Le PPAS prévoit un total de plus de 36.000 m² de logements et 12.000 m² d’équipement collectif. Ces nouveaux logements s’ajoutent au 20.000 m² déjà autorisés dans le cadre de la reconversion du bâtiment des 2 Alice et de la promotion des parcelles situées à front de voirie avenue des Statuaires et au Groeselenberg. Cela représente une augmentation totale de 56.000 m² de logements !

De nouveaux développements résidentiels sont prévus en intérieur d’îlot, à savoir :

  • sur les abords de l’ancienne clinique des 2 Alice et
  • sur le site où se trouve actuellement le CERVA.

Autour de l’ancienne clinique, pour lequel un permis a été délivré, les volumes de construction plus élevés sont autorisés.

C’est ainsi que sur le parking située à gauche à l’entrée du site des 2 Alice, un important immeuble de 3.200 m² (29 logements, avec une densité élevée exprimée par un rapport plancher / sol de 1,85) est prévu. Sur les parkings situés à l’arrière, 12.600 m² peuvent être construits.

Le site du CERVA devient un quartier d’immeubles et maisons mitoyennes, dont la typologie correspond, selon la Commune, à l’habitat en ordre fermé observé sur une petite partie de la rue Groeselenberg et de l’avenue Houzeau. On y prévoit un total de 12.300 m².

Les deux développements résidentiels possèdent des entrées distinctes pour le trafic motorisé.

Deux zones de services collectifs et d’équipements communautaires sont maintenues, autour de la maison de repos existante L’Olivier (extension de 5.800 m²) jusqu’à l’entrée du site des 2 Alice (extension de 3.400 m²) et autour de l’Athénée royal (extension de 4.600 m²).

Deux liaisons destinées au trafic lent sont créées. Elles sillonnent l’îlot et relient les différentes zones vertes et places créées ;

Une nouvelle desserte destinée au trafic motorisé est créée dans l’îlot, pour la zone entourant les bâtiments de l’ancienne clinique des 2 Alice. Une entrée par la rue Groeselenberg est conservée et une sortie par l’avenue des Statutaires est créée, au sud de la maison de repos L’Olivier.

Certaines zones vertes sont conservées  : l’entrée du site des 2 Alice, le verger à l’ouest de l’Athénée royal et la parcelle boisée au sud de ce dernier.

Une densification limitée de l’avenue des Statutaires est autorisée (2.500 m²), au moyen de divisions et d’extensions limitées du bâti ouvert et semi-ouvert. L’avenue Circulaire peut également être légèrement densifiée (3.500 m² au total, en ce compris les extensions des bâtiments existants).

Les logements unifamiliaux en bâti fermé sont maintenus dans la rue Groeselenberg, avec une possibilité limitée d’extension. Le bâti ouvert ou semi-ouvert est maintenu dans l’avenue Houzeau.

Les points positifs :

Une partie des préoccupations émises en 2008 par les habitants dans notre « Vision du PPAS n°64 » ont été prises en compte. Sont particulièrement appréciables :

  • le maintien du caractère ouvert et accessible aux riverains des voiries et chemins situés en intérieur d’îlot,
  • le maintien d’une (trop) petite zone verte à l’entrée du site des 2 Alice, du verger et d’une partie de la parcelle boisée,
  • la préservation de trois bâtiments remarquables,
  • la création de nouvelles traversées pour la mobilité douce.

Les faiblesses et les alternatives proposées :

Une augmentation de 56.000 m² de logements revient à quadrupler le nombre de logements qui passeraient de 145 logements (existants) à 631 logements (existants + nouveaux). Dans le même temps, le nombre d’habitants passeraient de 336 à 1.463 habitants, le nombre de voitures passeraient de 218 à 946 voitures !

En ce qui concerne les abords de l’ancienne clinique des 2 Alice, le problème de fond est que les parcelles l’entourant ne peuvent pas être sans cesse morcelées et artificiellement scindées des bâtiments de la clinique eux-mêmes : ces parcelles sont déjà bâties. En effet, c’est parce que l’ancienne clinique se situait sur une parcelle de 10 hectares qu’elle a été autorisée dans ses dimensions et son gabarit actuel. Si l’on autorise des bâtiments supplémentaires, il faut tenir compte du bâti existant, qui présente déjà un rapport plancher / sol élevé de 1,30. Par ailleurs, les gabarits autorisés sont trop élevés.

En ce qui concerne le site du CERVA, il ne faut pas oublier que l’on est en intérieur d’îlot et il convient d’éviter de recréer une nouvelle rue composée d’immeubles et maisons mitoyennes (en ordre fermé).

Une densité trop élevée entraîne les conséquences suivantes :
  • génération de trafic qui excède la capacité des voiries avoisinantes, entraînant ainsi la saturation de toutes les voiries et croisements environnants
  • augmentation des nuisances sonores générées par le trafic pour les habitations situées aux abords de l’îlot
  • effets potentiellement négatifs sur la santé humaine par l’augmentation des quantités de déchets et l’intensification du trafic
  • fracture spatiale avec l’environnement : il y a davantage de constructions en hauteur
  • l’ensoleillement des autres bâtiments est menacé (en raison du nombre plus élevé de constructions élevées et de la superficie construite plus importante)
  • les emplacements de parking occupent davantage de place, ce qui donne lieu à une superficie durcie plus importante.

Ce nombre de nouveaux logements trop important impactera négativement la qualité de vie des habitants mais aussi la mobilité environnante. A noter à cet égard que les études de mobilité auxquelles il est fait référence sont trop anciennes et l’impact de l’augmentation du nombre de véhicules est sous-estimé.

Ci-dessous, un petit tableau révélateur :

Existant Déjà autorisés Ajoutés par PPAS Total
Logements 145 158 328 631
Habitants 336 367 760 1.463
Voitures 218 237 491 946

A. Proposition en matière de densité, de gabarit et d’implantation

Le comité, réuni en assemblée générale, a demandé, à l’unanimité, que le total des surfaces bâties et le nombre de logements soient revus significativement à la baisse.

Nous proposons une densité exprimée en un rapport plancher / sol de maximum 0,50 pour chaque zone prise individuellement et un nombre d’habitants limité à maximum 40 logements à l’hectare pour chaque zone, sachant que des coefficients inférieurs peuvent être admis pour une sous-zone.

Les logements unifamiliaux doivent être privilégiés et le gabarit des éventuels immeubles à appartements doit être réduit. Entrée 2 Alice :

Le gros immeuble à l’entrée gauche du site des 2 Alice doit être supprimé et remplacé par une villa (comme à l’entrée droite du site) ou un petit immeuble. Seuls 8 logements peuvent y être autorisés (la dernière proposition des propriétaires actuels du site envisageait effectivement ce maximum de 8 nouveaux logements – le PPAS autoriserait donc plus que ce que demandaient les promoteurs !)

A l’entrée droite du site, l’affectation doit rester exclusivement des équipements collectifs au lieu d’un mélange collectif / logements. Cela permettra de moduler le rythme des flux automobiles et de répondre aux besoins des habitants en matière de crèches et écoles.

Sur les parkings à l’arrière, la densité construite devrait être revue à la baisse pour tenir compte du bâti existant et en particulier de la densité des bâtiments de l’ancienne clinique, dont le dépassement en terme de densité doit se reporter sur les parcelles contiguës qui étaient incluses dans la demande de permis initiale. L’ancienne clinique constitue déjà une dérive. Elle ne peut pas être entourée d’autres immeubles élevés. D’une manière générale, le gabarit doit être limité à rez de chaussée + 1 niveau + toiture.

CERVA :

La zone du CERVA ne devrait accueillir que des villas ou maisons trois-façades. Le gabarit doit être limité à rez de chaussée + 1 niveau + toiture.

PPAS Proposition du comité
Rapport plancher/sol Logements à l’hectare Rapport plancher/sol Logements à l’hectare Nombre maximum de nouveaux logements
Site 2 Alice, entrée gauche du parking 1,85 170 0,50 40 8
Site 2 Alice entrée droite du parking 1,10 En principe de l’équipement. Maximum 50% de logement 0,50 Seulement de l’équipement 0
Site 2 Alice – parkings arrière / zone pour habitat mixte 0,70 Non précisé 0,50 40 62
Site du Cerva – zone pour habitat mixte 0,65 Non précisé 0,50 40 70

B. Proposition en matière d’accès et de mobilité au sein de l’îlot

Mobilité en général

Nous pensons qu’il est très important de repenser la mobilité aux alentours de l’îlot et ce sous tous ses aspects : Refonte complète du carrefour Statuaires - Circulaire. Refonte complète du carrefour Groeselenberg - Statuaires. Réflexion sur la sécurisation des entrées et sorties de l’îlot.

Attacher une grande attention aux connexions des voies lentes qui seront créées au sein de l’îlot avec les voies lentes avoisinantes. Entamer une réflexion avec l’Athénée pour l’aménagement d’une zone « Kiss & Drive/Drop ». Créer, sécuriser et/ou rénover les pistes cyclables : avenues Circulaire, Houzeau etc ..

Entrée 2 Alice :

Proposition 1 : conserver le sens unique existant dans la rue Groeselenberg, maintenir ce sens unique pour l’entrée vers l’ancien site des 2 Alice et imposer la sortie de la zone vers l’avenue des Statuaires au nord de « L’Olivier ».

Proposition 2 : instaurer un double sens jusqu’à l’entrée du parking 2 Alice en y installant un rond-point. Maintenir un sens unique de sortie vers l’avenue des Statuaires. Maintenir le reste de la rue Groeselenberg en sens unique vers l’avenue Houzeau en « circulation locale », en espérant que cela sera respecté !

Cerva :

Proposition 1 : Entrée et sortie possible par l’accès existant mais autoriser également une sortie vers l’avenue Houzeau. Nous ne pensons pas à une sortie au niveau du n°55 (qui nécessiterait de lourdes expropriations et démolitions) mais une sortie au niveau de l’accès (pompiers  ?) de l’Athénée. Nous n’avons jamais constaté que cet accès était utilisé sauf pour sortir les poubelles ou lors des élections. Dans cette hypothèse, les expropriations éventuelles seraient beaucoup plus limitées (fonds de jardin). Il faudrait évidemment l’accord de l’Athénée en tenant compte de l’opportunité qui leur est faite d’étendre leur établissement.

Proposition 2 : Sens unique à l’entrée site Cerva et sortie obligatoire par l’avenue Houzeau. Cela aurait pour avantage de soulager très sérieusement la jonction Groeselenberg/ Houzeau déjà problématique aujourd’hui.

Voies lentes

L’existence effective de ces chemins de mobilité douce n’est pas garantie.

Il faut pérenniser la présence de ces sentiers permettant la traversée de l’îlot et l’accès aux zones vertes par une expropriation par la Commune des portes de sorties avenue Circulaire, avenue Houzeau et avenue des Statuaires. Nous avons bien entendu que la Commune était disposée à exproprier quelques tronçons mais pas celui qui permettrait d’atteindre le verger à partir de l’avenue Circulaire. Nous ne pouvons pas nous satisfaire de l’attente d’un éventuel dépôt de permis d’urbanisme pour les zones limitrophes qui imposerait la création de ces voies lentes.

C. Proposition en matière d’entretien et de sécurisation des voies lentes et des zones vertes, bois, verger.

L’idée a été évoquée de localiser dans la zone verte centrale, idéalement à proximité du verger, un compost de quartier et une zone de potagers familiaux. Magnifique occasion de créer un espace de rencontre entre anciens et nouveaux habitants. Certains ont évoqué des craintes quant à la sécurisation des voies et des espaces verts.

Dans ce cadre, un modèle participatif impliquant propriétaires, habitants du quartier soucieux de l’environnement, Commune, Région serait-il une utopie ? Prenons pour exemple ce qui a été réalisé au Carré Tillens et au Keyenbempt. Ce modèle participatif y fonctionne parfaitement. Ce projet pourra être un élément important du maillage vert souhaité par la Région. Il permettra en effet de relier l’IRM au chemin de la Source qui longe le domaine du Château Paridaens, classé, pour ensuite par d’autres sentiers atteindre les environs du rond-point Winston Churchill en longeant le parc de l’ambassade de Russie et le parc Brugmann.

Les autorités communales ont maintenant les cartes en mains. Osons espérer qu’un PPAS équilibré en termes de densité, de mobilité et de zones vertes voie le jour.

Vincent Scoriels

1er mars 2014